La Legge di Bilancio 2021 fa chiarezza sulla tassazione degli affitti brevi, ossia quelli di durata non superiore a 30 giorni. In particolare, si prevede, con effetto a partire dall’anno di imposta 2021, che se il proprietario mette in affitto più di quattro appartamenti, si determina attività d’impresa e la conseguente necessità di apertura di partita Iva.
Viene stabilito che il regime fiscale opzionale della cedolare secca al 21% per le locazioni brevi stipulate a partire dal 1° giugno 2017 (previsto ai sensi dell’art 4 del DL 50/2017) inclusi i contratti che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, è riconosciuto solo quando la destinazione alla locazione breve riguarda non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta.
Ma cosa si intende per locazione breve?
Si definiscono Locazioni Brevi, ai sensi dell’articolo 4 del DL n 50/2017, i contratti di locazione che presentano le seguenti caratteristiche:
- Devono avere ad oggetto immobili abitativi (categoria catastale da A1 ad A11, ad esclusione di A10)
- Durata massima del pernottamento di 30 giorni
- Stipula da parte di soggetti “privati”
ll D.L. n 50/2017 comprende nella definizione di Locazione Breve, non solo la mera messa a disposizione dell’immobile all’ospite, ma anche la possibilità di offrire servizi aggiuntivi come:
- Fornitura di biancheria;
- Cambio delle lenzuola;
- Pulizia dei locali;
Questi servizi sono gli unici che si possono offrire nella forma di Locazione Breve altrimenti i servizi aggiuntivi diverrebbero preponderanti rispetto alla locazione stessa e si ricadrebbe nell’esercizio di impresa ed a seconda dei casi può essere gestita sotto forma di Casa Vacanze, Affittacamere o B&B.
Modalità di tassazione del reddito da locazione
- La tassazione Irpef del canone di locazione
Il reddito da locazione dovrà essere riportato all’interno del quadro RB del modello Redditi, che accoglie i c.d. “redditi fondiari“.
Quindi, se durante l’anno il locatore ha effettuato più locazioni turistiche, i relativi redditi andranno sommati, ed inseriti al rigo RB a cui fa riferimento l’immobile locato.
Mentre le spese sostenute non potranno essere portate direttamente in deduzione ma si potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.
- La tassazione con cedolare secca del canone di locazione
In alternativa alla tassazione Irpef, il locatore potrà optare per la tassazione con cedolare secca che può essere applicata anche alle locazioni turistiche, tale opzione consente di tassare il reddito in misura agevolata al 21%, anziché far concorrere il reddito degli immobili alla formazione di quello complessivo, con conseguente tassazione ad aliquota marginale. Condizione per l’applicazione della cedolare secca è che l’esercizio dell’attività di locazione non rientri nell’ambito di una attività imprenditoriale, poiché, in tale caso, l’attività deve essere dichiarata come reddito di impresa, con conseguente esclusione della possibilità di usufruire della cedolare secca.
Il ruolo dell’intermediario nelle locazioni brevi
Qualora ci si avvalga di intermediari immobiliari, che operano per conto del proprietario e non venga esercitata l’opzione per la cedolare secca da parte del proprietario, si continuerà ad applicare il regime ordinario Irpef, ma rimane l’obbligo a carico degli intermediari e dei gestori telematici di effettuare la ritenuta al 21% sull’ammontare dei canoni all’atto dell’accredito, quest’ultima rappresenta un mero acconto sull’Irpef liquidata in dichiarazione.
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